• Nazar Emlak

Gayrimenkul Değerleme  (Ekspertiz)

Gayrimenkul değerleme ya da yaygın ismiyle taşınmaz değerleme konusuna açıklık getirmeden önce aslında değerleme nedir sorusu bu konuyla ilgilenenlerin bilmesi gerekenler arasında yer alır. Değerleme en basit anlamıyla değer biçme, kıymet kadir edilmesi ya da bir malın değerini belirleme işine denilmektedir. Değerleme işi tamamen değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Nedir?  

Gayrimenkul değerleme tarafsız ve bağımsız uzmanlar tarafından ilgili olan mülkün belirli bir tarih içerisinde muhtemel değer takdirinin tarafsız, objektif ve bağımsız ölçülere dayalı olarak gerçekleşmesidir. Özetle bakıldığı zaman gayrimenkul değerleme süreci gayrimenkul projesinin, bir gayrimenkulün ya da gayrimenkule bağlı olan fayda ve hakların belirli yasal yönetmelikler çerçevesinde, mülke en doğru ve en uygun değerlendirme yönteminin seçilmesiyle değerinin yükseltilmesi ve bununla birlikte değerleme raporunun net bir şekilde hazırlanması olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Hakkında  

Gayrimenkul değerleme konusu hakkında bilgi arayan kişiler genelde kredi çekme üzerine ya da sigorta teminatı kapsamı içerisinde araştırma yapanlar olmaktadır. Bir diğer yandan aslında şirketler için portföy oluştururken veya satma ya da kiraya verme gibi süreçlerin öncesinde bu konu oldukça büyük önem kazanmaktadır.

Gayrimenkul değerleme nedir ya da neden yapılır sorusu pek çok kişi tarafından merak edilmektedir. Aslında bunlardan önce gayrimenkul ve emlak kavramlarında bilinen yanlış kullanımlar hakkında bilgi vermek çok daha önemli olacaktır. Bilindiği üzere gayrimenkul kelimesi aslında taşıması mümkün olmayan varlıklar için kullanılmaktadır. Gayrimenkul kelimesi çok yaygın bir şekilde emlak kelimesiyle aynı anlama geldiği düşünülmektedir. Fakat bu kelimelerin karşılığı aslında birbirinden biraz daha farklıdır. Gayrimenkul tamamen emlağı kapsayabilirken diğer taşınmazlar için de kullanılabilmektedir. Örnek verecek olursak, bir arazi ve bu arazi içerisinde bulunan taşımayan bir bina, tarım alanı, ağaç, kulübe vs. taşınamadıkları için gayrimenkul olarak isimlendirilmektedir. Arazide bulunan ev ise emlak olarak geçer. Yine aynı arazide yer alan bir araba varsa buna emlak denmez. Çünkü burada önemli terim olan ‘taşınmaz’ ilkesini araba sağlamıyor. Burada istisna olan durum ise gemilerdir. Su üzerinde bulunanlar için ayrı bir kanun olmadığından dolayı gemiler hareket edebildikleri halde aslında taşınmazlar gibi gayrimenkuller arasında sayılmaktadır.

Gayrimenkul değerleme ne demek diye bakıldığı zaman aslında temel olarak bir taşınmazın direkt değerinin ya da buna bağlı olarak hakların ederinin belirlenmesi olarak tanımlanabilmektedir. Eğer daha ayrıntılı bir şekilde bakılacak olursa bu durumda bir gayrimenkulü kendisinin ya da projesinin değerinin belirlenmesi ya da bununla ilgili olarak kişi ve kurumların hak ve avantajlarının belirlenmesi gerekir.

Gayrimenkul Değerleme Neden Yapılır?  

Kişiler tamamen kendi talepleri üzerine gayrimenkullerinin değerlerini belirtebilirler. Bununla birlikte banka kredisi alınırken, şirketlerin portföyleri oluşturulurken ya da sigorta işlemleri yapılırken gibi çok çeşitli alanlarda gayrimenkul değerlendirilmesine ihtiyaç duyulur. Gayrimenkul değerlendirme yapılan diğer alanlar ise şu şekilde sıralanabilmektedir; 

• Kişiler tamamen kendi gayrimenkullerini kiraya verme ya da satma gibi durumlarda taşınmazın değerini öğrenmek isteyebilir. 
• Bankalar tarafından çekilecek olan kredinin teminat gösterme durumunda değerlendirilir. 
• Şirket bir parçayı oluşturduğu zaman gayrimenkullerin değerlerini işlediği durumlara bakılır. 
• Herhangi bir gayrimenkulün sigorta işlemlerini belirleyebilmek amacıyla bakılır. 
• Açık arttırma gibi durumlarda kullanılmak üzere veri elde edebilmek için bakılır. 
• Tarım arazisi olan taşınmazların değerinin belirlenmesi için kullanılır. 
• Bir şirket ya da dükkân ortaklığı ya da devir işlemlerinde değerinin biçilmesi için bakılır. 

Aslında gayrimenkul değerlemesine çok çeşitli alanlarda ihtiyaç duyulmaktadır. Bu ihtiyacın en temel sebebi ise sistemin stabil olmasıdır. Yani gayrimenkul değerlendirme uzmanı olan kişiler ya da kurumlar tarafından tarafsız bir şekilde gerçekleştirilmesidir. Bu sayede belirlenen değer herkesçe kabul görebilmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı  

Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkul değerleme firmalarının kadrolu olarak istihdam edilen ya da sözleşmeyle düzenleme şartı ile beraber hizmet sağlayan uzman kişilere denilmektedir. SPK tarafından düzenlenmiş olan sınav sonucunda belirli eğitimler ve tecrübe şartının sağlanmasıyla beraber gayrimenkul değerleme uzmanı yani konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanmaktadırlar. 

Bir Taşınmazın Değeri Nasıl Hesaplanır?  

Bir gayrimenkulün değeri belirlendiği zaman UDS (Uluslararası Değerleme Standartları) içerisinde gelir yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve pazar yaklaşımı olarak genel anlamda üç ana yaklaşım uygulanmaktadır. Kısacası bu yaklaşımlar şu şekildedir;

Gelir yaklaşımı, tamamen gösterge niteliğindeki değerlerin gelecekte olan nakit akışının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlamaktadır. Gelir yaklaşımında olan varlık değeri, aslında varlık tarafından yaratılmış olan gelirlerin nakit akışlarının ya da maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanarak tespit edilmektedir. Yani gayrimenkul gelir beklentisinin oluşturmuş olduğu potansiyeli gayrimenkul ile birlikte ilişkilendirildiği zaman ortaya çıkan bir yaklaşımdır. Gelir yaklaşımı değerleme konusunu varlık ile ilgili olan gelecekteki her türlü nakit giriş ve çıkış miktarının zamanlanması, buna yönelik olarak uygun bir bakış açısıyla kaplaması gerekli görülmektedir.

Maliyet Yaklaşımı, bir varlığa ait ikame maliyetin ya da yeniden üretim maliyetinin en baştan hesaplanması ve fiziksel bozulma, diğer biçmelerde gerçekleşen tüm yıpranma durumlarının da düşünülmesiyle beraber gösterge niteliğindedir. Maliyet yaklaşımı UDS’de kendi arasında maliyet yöntemi, toplama yöntemi ve yeniden üretim maliyeti olmak üzere üç yönteme ayrışmaktadır.

Pazar yaklaşımı ise bir varlığın fiyat bilgisinin elde edilebilir olabilecek aynı ya da benzer varlıklarla karşılaştırması suretiyle gösterge niteliğinde olan değerin belirlenmiş olduğu yaklaşımı ifade etmektedir. Değerlendirmesi yapılmış mülke benzer olan müşteri satış ya da bununla ilgili piyasadaki verileri dikkate almaktadır. Bu anlamda karşılaştırmaya dayalı bir işlem ile değer takdiri yapılmayabilir. Sektör içerisinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı olarak isimlendirilse de UDS 2017,2020 ve 2022 durumlarında da karşılaştırılabilir işlem yönetimi olarak pazar yaklaşım yönetim şeklini de herhangi bir alt başlık olarak sunabilmektedir.

Nasıl Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olunur?  

Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için aslında bazı şartlar ve özellikler gerekmektedir. Bu şartlar ve özellikler şu şekilde sıralanmıştır; 

• 4 senelik lisans eğitimini tamamlamış olması gerekir. 
• SPK tarafından yapılmış olan bu sınavlardan başarılı bir şekilde geçmek gerekir. 
• Sınav başarıyla tamamlandıktan sonra lisansı almak ve aktif hale getirebilmek için gayrimenkul değerlendirme uzmanlığı şartlarını tamamlamak gerekir.

Yukarıda belirlenmiş olan özelliklerin dışında değerlendirme uzmanı olabilmek için bazı kişisel özellikler de bulunmaktadır. Bu kişisel özellikler şu şekilde sıralanmıştır; 

• Analitik becerileri sahip olmak gerekir. 
• Veri toplayabilme becerisi yüksek olmalıdır. 
• Verilerin analizini hızlı bir şekilde gerçekleştirmelidir. 
• Yapılmış olan analizler detaylı bir şekilde raporlanmalıdır. 
• Zaman yönetimini sağlamakta uzman olmalıdır. 
• Güvenilir bir tutum sergilemelidir. 
• Problemleri kolay bir şekilde belirleme ve çözebilme yeteneğine sahip olmak gerekir. 
• Belirtilen bu kişisel özellikler tamamen gayrimenkul değerleme uzmanlığı alanı içerisinde oldukça istenen ve gerekli olan niteliklerdir.

Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?  

Gayrimenkul değerleme hesabı yapılırken aslında gayrimenkulün çok çeşitli açıdan ele alındığı göz önünde bulundurmalıdır. Bu faktörler genel olarak çevresel ve yapısal olarak temel iki ayrı sınıfta incelenmektedir.

Çevresel Faktörler  

Çevresel faktörler taşınmaz olarak belirlenmiş gayrimenkulün bulunduğu konumla etrafındaki diğer taşınmazların durumu gibi çeşitli taşınmazın, kendisinden tamamen bağımsız olan diğer değişiklikleri kapsayabilmektedir. 

Yapısal Faktörler  

Yapısal faktörler ise taşınmazın kendi bünyesinde bulundurduğu koşullar ve genel olarak evrak işleri olarak da tanımlanabilmektedir. Gayrimenkulün mevcut olan haliyle belge ve tapulardaki verilerin uyuşma hali, mevzuata uygunluğu ve tapu kayıtlarındaki durum ruhsatı, izinlerin ve faktörlerin içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün içerdiği tüm nitelikler incelenerek gerekli ölçüm ve resmi kayıtlar yapıldıktan sonra civarda yer alan emsaller ile kıyaslama yapılabilmektedir. Gayrimenkulün bulunduğu konum ve fiziki koşullar da yine bu hesaplamalarda etkili olacağı için dikkate alınmaktadır. Aslında tüm bu hesaplamalar güncel verilerdir. Gayrimenkulün gelecekteki durumunun ne olacağı belirtilir. Aynı zamanda değerindeki önemli etkenler çeşitli çalışmalarla uzmanlar tarafından yürütülür. Bütün bu çalışmalar aslında mevzuata en uygun şekilde uzmanlar tarafından yapılır ve raporlanır. Gayrimenkul değerlemeleri raporu bu şekilde oluşturulmuş olur. 

Raporlama Süreci Nasıl Gerçekleşir?  

Gayrimenkul değerleme raporlama süreci temel olarak şu başlıklar altında sunulur;

• İlk olarak raporun ne için yazılacağına dair tamamlayıcı bilgiler verilmelidir. 
• Raporun yazıldığı gayrimenkul sahiplerinin tüm detaylı bilgilerini içermelidir. 
• Raporun hangi amaçla yazıldığı değerlendirilmelidir. 
• Süreç içerisinde toplanmış olan her türlü veri raporun içerisinde yer almalıdır. 
• Bu verilerin en detaylı analizi yapılmalıdır. 
• Analizlerin depolanması ve yorumlanması gerekir. 
• Tüm bunların neticesinde çıkmış olan sonuçlar için ayrı bir raporlama yapılmalıdır. Eğer farklı dokümanlar eklenecekse de fotoğraf ve belge gibi eklemeler yapılmalıdır.

Gayrimenkul değerleme süreci içerisinde lisansını almış olan uzmanlar ya da yanlarında bulunabilecekleri uzman yardımcıları da olabilir. Bu kişiler aslında her raporlamada bulunma zorunluluğu olan kişilerdir. Bu nedenle çeşitli ölçümleri ve araştırmaları yaparak göz önünde bulundurulması gereken raporları dikkatli bir şekilde incelemelidir. Tamamen objektif bir şekilde almış oldukları bu verilerin ışığında ortalama bir değer belirlenmektedir. Bu değer ve diğer geriye kalan tüm bilgiler derlenir. Uzmanların da imzası ile birlikte geçerli dokümanlar haline getirilir.

Yazılan Raporun Geçerlilik Süresi Nedir?  

Raporun yazılmış olduğu kurum ya da kişilerin güvenirliliğinin sorgulanmasını da gerektirecek bir hadise yaşandığında ya da rapor yazdıktan sonra geçen süre içerisindeki koşulların değiştirilebileceği şüphesi oluştuğunda yeni bir rapor talep edilebilmektedir. Lisansı olan kişilerce yazılmış raporlar geçerli sayılacaktır. Tüm bu süreç ihtiyaç, analiz, uzman, raporlama ve değerleme olarak en basit şekilde ifade edilebilmektedir.

Gayrimenkul sektörü içerisinde değişken hedeflerle değer belirlenmesine ihtiyaç duyulması ve bu ihtiyaçlar doğrultusunda sürecin yönetilebilmesi için geçerli olan bir uzmana başvurulmasıyla süreç en baştan başlamaktadır. Uzman gerekli olan kriterleri sağlayacak şekilde süreci takip ederek inceler. Sürecin raporlanması ise ikinci aşamadır. Raporun sonucunda geçerli olan bir değeri belirlemesi de aslında genel geçer olması şeklinde bu sürecin tamamlamasıyla özetlenebilmektedir. Genel anlamda bakıldığı zaman gayrimenkul sektöründen doğan pek çok ihtiyaç değerlerin belirlenmesi ve bu değer analizine gereksinim duyulmasıyla olur. Bu belirleme tüm kişi ve kurumlarca kabul görmektedir. Çünkü negatif olan durumların hepsinin ortadan kaldırılması gerekmektedir. Bu sınavı tamamen başarıyla geçmiş olan uzmanlar, tarafsız bir şekilde gerçekleştirdiği raporlama ve değerlendirme süreçlerinin sonucunda gayrimenkul değerlemeyi ortaya çıkaracaktır. Bu konunun değer analizi de oldukça önemli bir süreçtir.

Değer Analizi   

Gayrimenkul değerleme analizi yatırım öncesinde çok çeşitli verileri sunmaktadır. Bölge, şehir ve bazı önemli noktaların yakınlığı, değer analizinde tamamen dominant olan konulardandır. Metrekare veya alan özellikleri ise değer analizinde dikkate alınmaktadır. Gayrimenkulde sunulan değer analizi söz konusu olan yatırımın kişiye ne getireceğine dair bir öngörü olarak sunulur. Aynı zamanda kredi alırken sigorta teminatını belirten gerekli ve etkili bir değerleme olabilir. Aslında bu durum emek ve titiz çalışma gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle uzman bir kadroyla çalışmak bu anlamda oldukça önemli olacaktır. Gayrimenkul değerleme ve değer analizi hizmeti tüm Türkiye içerisinde alınabilmektedir.